Hypotéční úvěry

Úroková sazba je fixní, což znamená pevná sazba pro období, které si klient zvolí v rozmezí 1 - 15 let. V současné době doporučená fixace je max. do 5 let, při delší pevné sazbě je úroková sazba vysoká a úvěr se znatelně prodraží. Změna úrokové sazby je možná vždy po skončení období na něž byla pevně stanovena. Způsobů splácení úvěrů je hned několik. Klient si může vybrat největší zatížení na počátku splácení (degresivní), na konci splácení úvěru (progresivní) nebo jsou splátky po celou dobu fixace úroku konstantní (anuitní). Na základě žádosti je možno měnit způsob splácení i v průběhu trvání úvěru. Nejrozšířenější formou je anuitní splácení. Nejlevnější, ale zároveň nejvíce zatěžující rozpočet je degresivní forma.

Zajištění

1. Zástavní právo k nemovitosti
Na nemovitosti, která slouží jako zajištění, nesmí váznout žádné jiné zástavní právo třetí osoby, které by bylo v přednostním pořadí. Tuto skutečnost lze snadno zjistit ve výpisu z katastru nemovitostí v listu vlastnictví. Zástavní smlouva může být uzavřena pouze s vlastníkem nemovitosti. V případě, že nemovitost je ve spluvalstnictví více osob, jsou všechny tyto osoby uvedeny v zástavní smlouvě jako zástavci a smlouvu podepisují. Se zapsaným zástavním právem zajišťujícím pohledávku banky je vždy vázáno čerpání úvěru. Hypoteční úvěr může být zajistěn buď dokončenou kolaudovanou stavbou včetně pozemku, nebo nedokončenou rozestavěnou stavbou včetně pozemku pouze po dobu výstavby či rekonstrukce financované z úvěru nebo jen stavebním pozemkem. Úvěr může být zajištěn i jinými nemovitostmi, které nejsou objektem úvěru, zvláště v případě domu či bytu. Nemovitost může být ve vlastnictví jakékoli třetí osoby, která bude ochotna uzavřít s bankou zástavní smlouvu k nemovitosti.
Souběžně se zástavním právem mohou banky uplatnit i další formy zajištění, mezi které patří:

2. Ručení
Ručením lze zajistit buď celý úvěr nebo jeho část na celou dobu splatnosti úvěru. Vzhledem k dlouhodobosti úvěru lze kombinovat ručení např. na část schválené výše úvěru, na období kratší než doba splatnosti nebo na více ručitelů. Prohlášení ručitele musí mít písemnou formu a podpis musí být notářsky ověřen. Kvalita ručitele se hodnotí stejným způsobem jako u žadatel o úvěr.

3. Zástavní právo k pohledávce - nejlépe mohou sloužit pohledávky za bankami nebo pohledávky z nájemného

4. Zástavní právo k cenným papírům - tato zástava se vztahuje i na výnosy ze zastavených cenných papírů

5. Bianco směnka - tato směnka má všechny náležitosti směnky vlastní, což znamená, že výstavcem je dlužník , který se zavazuje, že bance zaplatí, kromě vyplnění data splatnosti a směnečné sumy. Tento údaj může být vyplněn dodatečně na základě prohlášení, které je součástí smlouvy o hypotečním úvěru. Banka přijme směnku do úschovy a po splacení ji klientovi vrátí.

Pojištění

Mezi základní podmínky čerpání úvěru patří též pojištění. Jedná se jednak o pojištění nemovitosti a o životní pojištění.

Pojištění nemovitosti - je povinně vyžadováno u nemovitostí, které slouží k zajištění úvěru, a nemovitostí, které jsou objektem úvěru. Pojistná smlouva musí obsahovat pojištění pro případ poškození nebo zničení věci živelnou událostí a pro případ poškození nebo zničení vodou unikající z vodovodních zařízení. Smlouva může být uzavřena na novou či časovou hodnotu nebo na konkrétní částku. Nová hodnota znamená, že při vzniku pojistné událeosti plní pojišťovna částku, za kterou by se věc v této chvíli pořídila jako nová, a to do výše pojistné částky. Časová hodnota nemusí vždy pokrýt zbytkovou hodnotu úvěru v momentě plnění z pojistné smlouvy. Doporučuje se uzavřít smlouvu na novou hodnotu nebo na konkrétní částku.

Životní pojištění - není požadováno plošně od všech bank, až po posouzení celého úvěru. Hlediskem, zda vyžadovat uzavření životního pojištění může být např. věk klienta, profese, kvalita zajištění úvěru apod. Jsou-li žadateli o úvěr manželé, kteří nemají rozdělené společné jmění, lze v případě, že jeden z manželů se na celkových příjmech podílí více než 70% požadovat uzavření životního pojištění pouze s touto osobou. V ostatních případech bude požadováno u obou spolužadatelů samostatně. Mezi další libovolné možnosti pojištění patří např. pojištění úvěru, denních dávek v době nemoci nebo po úraze, pojištění pro případ ztráty zaměstnání apod.

Odhad nemovitosti

Odhad nemovitosti - pro potřebu posouzení a schválení žádosti o hypotéční úvěr stanoví banky pomocí svých či externích odhadců cenu obvyklou, tržní hodnotu a zadlužitelnou hodnotu nemovitosti. Dle tohoto stanoviska určí banka, zda je nemovitost vhodná či nevhodná jako předmět zajištění.

Odpočet úroků

Odpočet úroků od základu daně - dle platného zákona o daních z příjmů Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru sníženým o možný státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů. Tento zákon je možno uplatnit pouze u bytových potřeb k nimž patří výstavba bytového, rodinného domu, bytu, koupě pozemku, koupě bytu, domu či rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, splacení členského vkladu za účelem získání práva k nájmu nebo k užívání bytu či domu, údržba a změna stavby, vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců, úhrada za převod členských práv apod. Jde-li o jednu z těchto možností, může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu byl poplatník jejím vlastníkem a užíval ji ke svému trvalému bydlení, svých potomků, rodičů či manžela. Celková částka úroků ze všech úvěrů nesmí ročně překročit 300 000 Kč.

Poplatky

Nedílnou součástí hypotečních úvěrů jsou různé druhy poplatků, které se účtují podle platných sazebníků bank a jsou nevratné. Mezi nejčastější patří:

• za zpracování - zahrnuje posouzení žádosti a vyhotovení smluvní dokumentace. Může být uhrazen hotově nejpozději před prvním čerpáním.
• Poplatek za zpracování a vyhodnocení žádosti o vydání příslibu - na žádost klienta
• Odhad nemovitosti - je zahrnut v ceně úvěru a není účtován, nebo je účtován separátně ještě před schválením úvěru.
• Poplatek za změnu ve smlouvě vymezených podmínek - z podnětu klienta
Poplatek za vystavení potvrzení o výši úroků z úvěru Poplatek za připravenost zdrojů - jedná se o časové rozpětí v jakém je úvěr čerpán. Čím déle klient čerpá připravené zdroje z úvěru, tím dražší je jeho úvěr, jelikož zaplatí za připravené peníze, které mu banka schválila k čerpání. Většinou je účtován poplatek až do úplného vyčerpání celého úvěru a zároveň se klientovi zvýší úroková sazba i o několik desetin procenta oproti sazbě na stejnou dobu s jednorázovým čerpáním.